Recoleta consolida su liderazgo inmobiliario entre los barrios porteños - INFOBAEprofesional.com

Recoleta consolida su liderazgo inmobiliario entre los barrios porteños - INFOBAEprofesional.com: "Un informe privado señala que el metro cuadrado en ese barrio llega a los u$s2.104. En cambio, las inmobiliarias fijan la cotización cerca de los u$s2.500.

Los cambios en cuanto a las cotizaciones en el mercado inmobiliario dejan entrever un predominio en los valores bajo los cuales se comercializa el metro cuadrado de los departamentos ubicados en el barrio porteño de Recoleta.

Ese liderazgo aparece apuntalado por relevamientos como el divulgado recientemente en el Informe sobre la Construcción y el Mercado Inmobiliario de la UADE. Pero choca con algunos posturas inherentes a las mismas inmobiliarias.

Para muchas de estas últimas, Puerto Madero mantiene una brecha importante respecto del resto de las áreas de Capital Federal.

En ese espacio porteño, el metro cuadrado se cotiza a valores que oscilan entre los 3.400 y los 3.800 dólares.

Más allá de los valores en Puerto Madero, las inmobiliarias marcan también diferencias con el estudio de la UADE respecto del barrio que parece concentrar las mayores transacciones: Recoleta.

Mientras que el sondeo de la Universidad fija en u$s2.104 el precio del m2, el sector de comercialización de inmuebles postula que en departamentos a estrenar el metro cuadrado puede alcanzar los u$s2.500.

Todo esto se da en un contexto concreto: si bien las operaciones son más lentas y las negociaciones más cuidadosas, los inversores siguen considerando al ladrillo como una buena opción de inversión para resguardar su capital, en un contexto de mayor incertidumbre.

Al escenario se suma lo que sucede en el ámbito de la construcción; mercado que se desacelera y puede ser más complicado en los próximos meses, aunque todavía hay oferta suficiente.

En tanto, el incremento en los costos repercute directamente sobre la rentabilidad de los desarrolladores. Como es de suponer, la variable causa un efecto directo sobre los valores de comercialización de inmuebles.

Y eso explica, en buena parte, las alzas en la cotización del metro cuadrado que el paisaje porteño viene evidenciando en los últimos meses.

Visión
Para la UADE, el valor promedio del metro cuadrado de los departamentos nuevos en Recoleta es, según se anticipara, de 2.104 dólares.

Belgrano, Palermo y Núñez son las otras zonas con precios de propiedades por encima del promedio de la ciudad, con cifras que oscilan entre los 1.930 y los 1.830. En tanto, Caballito y Barracas siguen creciendo.

Los datos figuran en el Informe sobre la Construcción y el Mercado Inmobiliario de la UADE, que ubica en u$s1.651 al valor promedio del metro cuadrado de departamentos nuevos en Capital Federal.

Con relación a los usados, el precio baja a u$s1.582 por metro cuadrado.

En cuanto a Recoleta, el valor promedio del metro cuadrado de departamentos nuevos es de u$s2.104, mientras que en Belgrano, Palermo y Núñez oscilan entre u$s1.830 y u$s1.930.

Dentro de los barrios con mayor dinámica de compraventa de la Ciudad, Flores es el más accesible, con propiedades de un valor promedio de u$s1.425.

El informe también refleja que la brecha de precios promedio de oferta entre departamentos nuevos y usados fue mucho mayor en el caso de los departamentos de tres ambientes (promediando los u$s200, en los barrios más caros) comparada con la registrada en los departamentos de dos ambientes donde la brecha fue mínima.

El interés de comprar
Para las inmobiliarias, en cambio, el escenario de los primeros seis meses no muestra demasiadas variaciones en comparación con el mismo período del año anterior en cuanto a las zonas más demandadas.

En la Capital Federal siguen siendo Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano y Caballito.

Al mismo tiempo, se intensifica el efecto derrame, por el alza de precios y la saturación del mercado, hacia los barrios periféricos, como Almagro, Villa Urquiza, San Telmo y Villa Crespo, entre otros.

También en cuanto al valor del metro cuadrado se dio un efecto contagio y estos barrios "subpremium", que ganaron demanda por efecto rebote, fueron incrementando sus valores al mismo ritmo que los premium.

Sin embargo, uno de los cambios más notables de los últimos tres meses, desde que se desató el conflicto entre el campo y el Gobierno a esta parte y el ritmo de una economía que comenzó a alterarse, es el de un mayor pedido de propiedades inferiores a 100.000 dólares.

Según Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, cuánto más bajo es el valor del inmueble mayor es la presión de la demanda. “En el segmento de precios que va entre u$s100.000 y u$s150.000, y especialmente cuando se trata de propiedades de entre dos y tres ambientes, se vende todo rápido”, comentó.

La tendencia se da por varios factores:

Por un lado, porque hay muchos inversores que buscan departamentos chicos para alquilarlos más rápidamente.
Por el otro, porque cuánto menor es el precio, mayor es la cantidad de personas que pueden acceder a esa suma.
Esta tendencia impulsa, al mismo tiempo, el valor de este tipo de propiedades.
Según Gómez Picasso, “los aumentos de precios son diferenciales y en las viviendas de poca superficie se manifiesta más que en las grandes, a tal punto que en el primer semestre los precios de venta crecieron hasta un 20%, tanto en la ciudad de Buenos Aires como en el interior”.

Desde L.J. Ramos también confirmaron a infobaeprofesional.com una demanda mucho mayor de propiedades chicas. En cuanto a los precios, dijeron que "no bajaron y están más firmes que nunca".

Construcción: efectos
Las oscilaciones en lo referente a la cotización del metro cuadrado guardan relación con los procesos de cambio en los costos que evidencia el segmento de la construcción.
Este mercado se desacelera y puede ser más complicado en los próximos meses, aunque todavía hay oferta suficiente.

“La construcción será la más afectada ya que ha caído el nivel de actividad, tanto en los permisos de obras nuevas como en emprendimientos. La cantidad ofertada disminuyó entre un 30 y 35% en el primer trimestre del año. Las nuevas obras están stand by por muchas razones, desde el alto valor de tierra, que no se ajustó a una realidad de expectativas más moderada, hasta el aumento en el costo de insumos y mano de obra”, comentó Damián Tabakman, consultor inmobiliario.

"Esta menor oferta también influirá en un posterior ajuste de precios", coinciden en afirmar algunos operadores inmobiliarios.

Costos que se sienten
La construcción residencial empieza a sufrir el incremento de costos que reduce la rentabilidad de los desarrolladores. Los barrios premium están colapsados y los terrenos disponibles se llevan hasta 50% de la inversión, dejando poco margen de ganancia a los inversores.

“La menor participación de los barrios que más construcciones agrupan y el aumento de los no tradicionales, responde a la lógica de lo que puede denominarse la ampliación del límite urbano/inmobiliario. El aumento de los precios permite que algunas zonas próximas a Belgrano, Palermo y Caballito generen tierras propicias para la construcción apuntada a los segmentos de mayor poder adquisitivo”, explicaron en la consultora Deloitte.

Las que están tomando protagonismo se dividen en dos grupos. Por un lado se da el caso de Barracas, Villa Urquiza, Flores y Colegiales, impulsados por los altos precios de barrios de gran demanda como Belgrano y Palermo, que en los últimos años incrementaron sus valores considerablemente.

“La dinámica de derrame de los barrios de mayor concentración viene desde hace un año, motivada por los desarrolladores que encuentran en estas zonas terrenos a menor valor”, explicó José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Sin embargo, los precios se disparan porque aunque el terreno sea más barato aumentan los costos de la construcción, la mano de obra y también la demanda. “Hoy una unidad a estrenar en Almagro tiene un valor de u$s1.400 el m2 y en Barrio Norte de u$s2.400”, agregó.

Llama aún más la atención los incrementos que se dieron en barrios poco tradicionales como San Nicolás, San Telmo, Paternal, Villa Riachuelo y Parque Chacabuco, donde prácticamente se duplicó la superficie permisada.

También Núñez, Saavedra, Villa Crespo, Villa Devoto, Liniers, Mataderos, Villa del Parque y Monte Castro cobraron importancia en los últimos meses."